美国房地产市场的持续复苏，令抵押贷款融资巨头房利美和房地美业绩显著回升，也推动“两房”股价一飞冲天。最新财报显示，房利美首季利润创历史新高，房地美盈利则创历史第二高纪录。今年以来，房利美股价累积涨幅高达570%，房地美年内股价涨幅也达到470%。
分析人士指出，房价上涨和就业市场的回暖推动了抵押贷款违约率下降以及再融资活动增加，这是“两房”业绩表现强劲的主要推动因素。但需要注意的是，尽管部分投资者看好“两房”股价表现，但这两家机构目前仍处于政府托管状态，在美国政府推动的住房金融市场改革的背景下，两家机构未来走向尚无定数，投资风险较大。
信贷质量显著回升
作为美国最大的住房抵押贷款融资机构，房利美首季业绩给美国房市复苏添上最新一抹亮色。财报显示，该公司今年第一季度实现税前净利润81亿美元，创历史新高，当季收入达到580亿美元。至此房利美已经连续五个季度实现盈利。
评级机构惠誉发布报告认为，房利美利润创新高主要是受到净利息收入上升以及信贷质量改善的提振。其中，与美国银行达成诉讼和解获得的近百亿美元一次性收入计入了房利美首季的净利息收入，若剔除这部分收入，房利美的核心盈利水平与去年第四季度基本持平。与此同时，随着信贷质量改善，第一季度房利美整体信贷损失拨备下降24亿美元，独栋房屋贷款严重违约率从去年底的3.29%下降至3.02%，自由不动产销售净价也实现增长。
另一家住房抵押贷款融资巨头房地美公司业绩表现同样不俗。该公司今年首季实现盈利46亿美元，较去年同期大幅增加七倍，创下历史第二高季度盈利水平。至此该公司已连续六个季度实现盈利。
目前“两房”为美国约三分之二的新房贷款提供融资，信贷质量改善对于两家企业的业绩表现至关重要。据房地产信息服务机构贷方处理服务公司的最新报告，今年3月，在美国的5020万笔抵押贷款中，首次违约住房贷款比例下降至0.84%，是2007年以来首次低于1%。首次违约贷款指的是从按期偿还变为拖欠至少60天的贷款，在2009年1月时，全美首次违约住房贷款比例曾达到2.89%的峰值。
业内人士认为，新问题贷款的减少显示美国正在逐步告别“大萧条”以来最严重的房地产市场崩盘。穆迪分析首席经济学家马克·赞迪称，抵押贷款质量正在迅速改善，预计未来18-24个月内将面临止赎房产的最后一波升潮，一旦这个问题顺利解决，抵押贷款质量将变得“非常好”。
公司前景存不确定性
2008年，美国房地产市场的崩盘曾致“两房”一度濒临破产，两家公司股价出现坠崖般的下落，房利美股价在2007年7月至2008年9月期间从65美元跌至不到1.5美元，房地美股价也在一年间从60美元跌到1.7美元。
为挽救房地产市场，美国政府先后注资近1900亿美元对这两家抵押贷款融资巨头提供救助。目前美国政府在两家机构的持股比例均为79.9%。根据政府救助条款，“两房”需要将每月全部获利以股息形式上缴给美国财政部，这意味着股东得不到任何分红，两家公司股价因此萎靡不振。由于股价长期低于1美元，“两房”在2010年被迫从纽交所退市，转到场外电子柜台交易市场（OTCBB）交易。
不过今年以来“两房”股价表现堪称一飞冲天。数据显示，房地美今年以来上涨470%，21日收盘于1.5美元，市值48.5亿美元。房利美股价上涨570%，21日收盘于1.7美元，市值98.5亿美元。
根据美国证交会的公开数据，近期包括保尔森基金和PERRY资本等一些规模较大的对冲基金开始购入“两房”股票，扭转了此前普遍是小型机构投资者买入的状况。不过大多数分析师认为，只有美国国会同意解除“两房”的托管状态，允许其进行再融资，其股票才具有实际价值，在此前介入无疑是“风险相当大的赌注”。
FBR资本市场集团分析师米尔斯认为，美国财政部也希望获得大量资金，不会轻易放弃这两个重要的收入来源。他还认为，“两房”的股票投资者正在梦想一个美好的故事结局，但故事存在相当大的不确定性。虽然美国国会迄今尚未立法确定“两房”最终会被拆分还是重新成为私营公司，但将两家公司原原本本地交还给股东几乎是不可能的。
美国会参议院议员鲍勃·库克一直以来都支持改革“两房”的立法。他日前明确表示，即便两家公司实现盈利，股东也将一无所获。他指出，一旦财政部在国会未改革房地产融资市场的情况下出售“两房”的优先股投资，我们就会重新回到“两房”赚钱时私人股东获利，亏损时纳税人买单的境地，“无论哪一种情况出现，都是无法接受的”。
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